Sebuah Perkenalan Terhadap Asia-Pacific REITs (AP-REITs)

25 Agustus, 2021

Hui Min Ng, Portfolio Manager, Equities

Derrick Yee, Client Portfolio Manager, Asia Equities

Asia-Pacific Real Estate Investment Trusts (Dana Investasi Real Estat Asia Pasifik / AP-REITs) telah menjadi sangat populer di kalangan investor, dan memang semestinya begitu. AP-REITs dapat menawarkan peluang yang unik dan beragam pada seluruh segmen real estat: dari ruang kantor Kelas A yang mapan dan berlokasi di kota-kota yang sibuk hingga fasilitas logistik yang mutakhir serta semakin banyaknya pusat data yang mendukung  cloud applications. Artikel ini adalah yang pertama dari tiga seri yang akan memberikan perkenalan yang komprehensif kepada kelas aset yang sedang berkembang ini. 

Sebagai permulaan, kita akan mengamati struktur dasar dan keuntungan memiliki REITs, manfaat inklusi portofolio, fundamental AP-REITs, termasuk sub-sektor utamanya, serta performa historisnya. Kita kemudian akan melakukan eksplorasi mendalam mengenai bagaimana  kinerja AP-REITs pada lingkungan market yang berbeda (artikel kedua), terfokus pada pergerakan suku bunga dan inflasi. Terakhir kita akan melihat bagaimana kinerja aset kelas ini pada 2021 dan seterusnya (artikel ketiga).

Struktur Dasar Dan Keuntungan Berinvestasi Pada REITs

Investor harus menyadari keunikan dari struktur investasi AP-REITs. Walau bagian ini akan secara umum membicarakan mengenai struktur dan keuntungan dari REITs, namun dapat pula diaplikasikan pada AP-REITs.  

Perusahaan diamanatkan untuk membayarkan pemasukan operasional mereka dalam persentase tertentu kepada investor dalam bentuk dividen.  Saat berinvestasi pada portofolio REIT, investor membeli portofolio aset real estat melalui saham ekuitas (lihat bagan ¹). REITs menggunakan modal tersebut untuk mengakuisisi dan mengelola properti; sasarannya adalah untuk membayarkan pemasukan yang diterima dari penyewaan kepada investor dalam aliran dividen yang stabil.

Berdasarkan hal ini, ada banyak keuntungan bagi investor untuk berinvestasi pada AP-REITs; banyak investor berinvestasi padanya untuk sumber pemasukan potensial; yang termasuk: 

• Sumber pemasukan yang potensial: Secara tradisional, REITs telah menyediakan sumber pemasukan jangka panjang untuk investor melalui pembayaran dividen secara teratur. Walau ada potensi peluang apresiasi harga, dividen menyumbang sebagian besar imbal hasil total untuk kelas aset ini serta dapat menjadi bantalan bagi investor saat terjadi downturn.
• Peluang untuk diversifikasi portofolio: REITs juga menawarkan peluang bagi diversifikasi portofolio. Seiring waktu, REITs menunjukkan korelasi yang rendah dengan aset-aset tradisional, seperti ekuitas dan obligasi global, yang dapat memberikan perlindungan di dalam pasar global yang semakin bergejolak.
• Investasi minimum yang lebih rendah, likuiditas, dan perlakuan perpajakan preferensial: investor sering bertanya mengenai potensi keuntungan berinvestasi pada REITs dibandingkan dengan investasi real estat pribadi yang lebih tradisional (seperti perumahan atau real estat komersial). Bila dibandingkan dengan real estat pribadi, REITs menawarkan tiga keuntungan utama :  
• Investasi minimum yang lebih rendah: AP-REITs membutuhkan investasi minimum yang lebih rendah ketika dibandingkan dengan pengeluaran signifikan yang dibutuhkan untuk pembelian real estat secara langsung. Karenanya, investor dapat memperoleh akses ke dalam sektor tersebut, dan terkadang pula investasi yang lebih terdiversifikasi.  
• Likuiditas: AP-REITs diperdagangkan setiap hari di seluruh pasar saham regional. Investor memiliki likuiditas yang nyaman untuk membeli maupun menjual investasi mereka, termasuk juga kejelasan mengenai harga pasar yang akan mereka peroleh. Sementara investasi di real estat pribadi secara tradisional membutuhkan waktu yang signifikan untuk diselesaikan, dan biasanya harga finalnya ditentukan oleh negosiasi.
• Perlakuan perpajakan: dan yang terakhir, AP-REITs memiliki keunggulan berupa perlakuan perpajakan preferensial. Karena struktur perusahaan yang telah dijelaskan sebelumnya, AP-REITs bukanlah obyek dari pajak perusahaan. Karenanya investor hanya perlu membayar pajak atas pendapatan yang diterima.

AP-REITs: Sebuah Peluang Yang Beragam Bagi Investor 

Meskipun AP-REITs pertama (ex-Jepang) terdaftar di Australia pada tahun 1971, konsep ini relatif masih baru bagi kawasan tersebut. Singapura semenjak itu telah berkembang menjadi REITs hub terkemuka , sementara pasar-pasar yang kurang berkembang di Asia Tenggara mulai memperoleh momentumnya pada lima tahun terakhir.

Barunya kelas aset tersebut, ditambah dengan peluang yang beragam, telah terbukti menjadi sesuatu yang menarik bagi investor menurut pandangan kami. Memang, semesta REITs yang terus berkembang memberikan eksposur kepada investor tidak hanya pada real estat di negara dengan ekonomi yang lebih maju, seperti Australia dan Singapura, tapi juga di pasar negara berkembang seperti India dan Filipina, di mana Filipina meluncurkan REIT pertamanya pada 2020.  Indonesia saat ini juga tengah melakukan perubahan pada perundang-undangan mengenai REIT yang akan memungkinkan bagi dilakukannya listing.

Sub Sektor Utama AP-REITs

Keberagaman ini meluas ke segmen real estat yang meliputi industri-industri yang telah mapan dan lebih baru. REITs perkantoran dan retail mewakili real estat tradisional yang bermain di kawasan tersebut. Sementara REITs industrial (termasuk di dalamnya pusat-pusat data dan logistik) dan REITs perawatan kesehatan mencerminkan inovasi yang menarik di kelas aset ini. Untuk menambah value, tim manajemen REITs dari sub sektor ini akan merenovasi properti dan mengatur ulang kontrak penyewa untuk menghasilkan pendapatan sewa yang berkelanjutan. 

Bagan 2: Eksposur sektor yang terdiversifikasi dari Asia-Pacific REITs
Selain mal-mal ritel tradisional, perkantoran, komplek industrial, dan hotel-hotel,  AP-REITs juga mencakup industri-industri baru seperti penyimpanan data dan gudang logistik. Kami percaya perkembangan e-commerce dan penyimpanan data digital akan menguntungkan industri baru ini.

For illustration only

• REITs Retail – REITs retail memiliki dan mengelola toko-toko retail dan pusat perbelanjaan. Walau popularitas online shopping terus meningkat, pusat retail yang sukses terus menunjukkan pertumbuhan lalu lintas pelanggan, karena pusat retail kontemporer menawarkan lebih dari sekedar tempat berbelanja – mereka menciptakan “pengalaman” bagi pelanggan mereka, sesuatu yang tidak dapat ditandingi oleh online shopping. 
• REITs Perkantoran – REITs perkantoran memiliki dan mengoperasikan properti perkantoran di area-area komersial, perkantoran di area industrial, maupun office parks baru di luar pusat-pusat komersial. Properti perkantoran terkait erat dengan siklus ekonomi dan bisnis, di mana penyewaannya dipengaruhi oleh penawaran dan permintaan. 
• REITs Industrial – REITs industrial memiliki dan mengoperasikan bangunan-bangunan industrial, gudang, atau pusat-pusat logisitik untuk beragam macam pelanggan. Segmen industrial tadinya mencakup properti industri ringan atau gudang tradisional. Namun, dalam beberapa tahun terakhir, e-commerce berkembang pesat, yang menyebabkan meningkatnya permintaan akan pusat logistik dan pusat data. Beberapa REITs Industrial bahkan berfokus pada properti berteknologi tinggi yang memainkan peran penting dalam mendorong tren e-commerce. 
• REITs Perhotelan dan Resort – REITs perhotelan dan resort memiliki dan mengoperasikan hotel dan resort untuk menghasilkan aliran dana dan laba. Dengan berubahnya cara orang bepergian serta persaingan harga dan penawaran value yang lebih ketat, hotel tak lagi hanya menyediakan akomodasi mendasar. Pengelola menambahkan layanan bisnis dan aktivitas hiburan demi mengejar pengalaman yang lebih baik bagi tamu. Mereka juga menggabungkan hotel dengan landmark wisata melalui pembuatan arsitektur dengan desain yang unik.
• REITs yang terdiversifikasi – REITs yang terdiversifikasi memiliki dan mengoperasikan dua atau lebih tipe properti, seperti perkantoran, toko retail, hotel, dan properti-properti lain dalam portofolio mereka. Karena adanya diversifikasi properti dalam portofolio mereka, operator dari REITs yang terdiversifikasi memiliki akses kepada lebih dari satu sumber pendapatan. Yang berarti persyaratan bagi tim manajemennya juga tinggi mengingat lebih luasnya jangkauan properti yang ditangani.
• REITs Perawatan Kesehatan – REITs perawatan kesehatan memiliki dan mengoperasikan properti yang berhubungan dengan kesehatan seperti rumah sakit dan fasilitas perawatan manula. Permintaan atas layanan kesehatan meningkat seiring dengan perbaikan kualitas hidup. Permintaan untuk layanan kesehatan pada umumnya bersifat price inelastic, di mana permintaan tetap stabil walau ada kenaikan harga serta perubahan pada lingkungan pasar.

Kinerja AP-REITs dalam satu dekade terakhir 

Walau pasar ekuitas global selama satu dekade terakhir bergejolak, AP-REITs menunjukkan imbal hasil total yang positif secara kumulatif sejak 2009 (per 31 Desember) hingga 2021 (per 30 Juni) . Pembayaran dividen menjadi alasan utama: walau harga AP-REITs mengalami volatilitas bersamaan dengan pasar yang lebih luas, elemen pendapatan dari sekuritas ini telah menjadi bantalan pengaman  bagi investor. Sifat defensif inilah yang menjadi alasan kunci mengapa investor tertarik dengan kelas aset ini. Pada artikel berikutnya kita akan mengeksplor lebih jauh elemen-elemen yang terdapat pada bagan berikut ini, melihat bagaimana perubahan pada inflasi dan suku bunga memengaruhi AP-REITs.

Bagan 3: total imbal hasil tahunan REITs Asia ex Jepang (2010 – YTD 2021)

Sumber: Bloomberg per 30 Juni 2021. REITs Asia ex Jepang dipersembahkan oleh indeks REITs Asia ex Jepang FTSE EPRA/NAREIT (dibatasi). Kinerja dalam US dollar 

1 Persentase pembayaran berbeda menurut yurisdiksi, tapi biasanya adalah porsi yang signifikan dari pendapatan perusahaan.

2 Bloomberg, 22 Februari 2020.

3 1st REIT listing shows PHL market ready to resume business |Philippine News Agency (pna.gov.ph), 13 Agustus2020.

4 Bloomberg, per 30 Juni 2021. REITs Asia ex Jepang = indeks Asia ex Jepang FTSE/EPRA Nareit (dibatasi); untuk kebutuhan ilustrasi saja. Kinerja masa lalu tidak mengindikasikan hasil di masa depan.

Unduh Dokumen